Geen zorgen meer over vastgoed

Het scheiden van wonen en zorg in de ouderenzorg, gehandicaptenzorg en geestelijke gezondheidszorg, heeft tot gevolg dat steeds meer zorgaanbieders zich richten op hun core business. Vastgoed valt daar niet onder en dat proberen ze onder te brengen bij andere partijen, zoals Sonneborgh Groep. Een belegger met specialistische kennis over de zorgsector.

“Reguliere beleggers zoals pensioenfondsen willen enkel beleggen in projecten in de Randstad en dan alleen grote volumes. Projecten voor kleinschalig wonen, daar is geen belegger voor te vinden,” zegt Peter Schiphorst, directeur van Sonneborgh Groep. Het blijkt steeds lastiger om financiering te organiseren voor vastgoed voor ouderenzorg, gehandicaptenzorg en geestelijke gezondheidszorg. Banken vragen organisaties vaak een flink bedrag aan eigen vermogen mee te brengen om daarmee het risico voor de bank te verkleinen. Ook beleggers zijn huiverig in verband met de risico’s en corporaties kunnen steeds minder. “Zij gaan zich meer richten op hun hoofdtaak; het aanbieden van sociale huurwoningen. Ze doen nog wel wat op het gebied van Verzorg Wonen, maar een project voor dementerende ouderen is al te specifiek.”

Samen met zorgaanbieder
Sonneborgh Groep ziet wel kansen voor dit soort projecten en belegt in maatschappelijk vastgoed. “Wij leveren het vastgoed en een intramurale zorgaanbieder levert de zorg. De cliënt huurt van ons een woning en neemt bij de zorgorganisatie zijn zorg af,” legt Schiphorst uit. “In overleg met de zorgaanbieder kijken we wat voor soort gebouw het moet worden. Hoeveel woningen komen er? Wat voor voorzieningen zijn er nodig? Wij werken al zo lang in de zorgsector dat we heel goed begrijpen wat belangrijk is om kwalitatief hoogstaande zorg te kunnen bieden.”

Volgens Schiphorst snappen veel investeerders de zorgsector niet. “Neem nou een project voor dementerende ouderen. Naast hun eigen woning hebben zij minimaal een gemeenschappelijke ruimte, belevingsgebieden en een tuin nodig om rond te kunnen lopen. Wanneer je kamers hebt van 50 m2 en daar de vierkante meters van de gemeenschappelijke ruimtes bij op telt, kom je op zo’n 100 m2 per bewoner; investeerders gruwelen daarvan. Die begrijpen dat niet. Wij kunnen dat haarfijn uitleggen.”

Integrale aanpak
Het belangrijkste bij het aankopen, verbouwen of nieuw bouwen van zorgvastgoed is volgens Schiphorst dat het project integraal benaderd wordt. “Vaak worden gebouw en zorg los van elkaar gezien, maar de exploitatie van het gebouw en de exploitatie van de zorg hangen heel erg met elkaar samen. Vandaar dat wij meteen bij de start al met de zorgaanbieder om tafel zitten om te kijken wat belangrijk is. Neem bijvoorbeeld het koken van eten. In sommige zorgconcepten speelt dat een belangrijke rol, maar een andere zorgaanbieder zegt ‘regelen jullie dat maar’, en dan zorgen wij voor de keukenvoorziening. Dat maakt verschil voor het ontwerp van het gebouw en het exploitatieplan. ”
Als voorbeeld noemt de directeur een project in Dronten. Samen met zorgaanbieder Coloriet gaat de belegger daar een project van 32 woningen realiseren voor dementerende ouderen. De appartementen worden 55 m2, er komt een royale gemeenschappelijke keuken en een grote belevingstuin. Schiphorst: “De hele inrichting ademt het leven dat de cliënten hebben geleefd.”

Stabiele belegging
Met zijn kennis van de branche weet Sonneborgh Groep ook andere financiers te vinden voor de projecten. “Pensioenfondsen, banken, private investeerders; er is zoveel geld in de markt dat ergens in geïnvesteerd moet worden. Veel investeerders vinden het een fijn idee dat ze hiermee ook een maatschappelijke bijdrage leveren,” weet Schiphorst.
Politieke beslissingen en technologische ontwikkelingen zorgen wel voor onzekerheid. Blijft het persoonsgebonden budget wel bestaan in de toekomst? En maken innovatieve technieken dit soort woningen straks niet overbodig? De twijfels die sommige investeerders hebben omdat er nogal wat onzekere factoren spelen in deze branche, neemt Sonneborgh weg. “Wij maken het een stabiele belegging,” verzekert Schiphorst. “Wij laten bijvoorbeeld de woningen zo ontwerpen dat ze makkelijk omgebouwd kunnen worden en op een andere manier gebruikt kunnen worden. En we maken met de zorgaanbieders afspraken over het leegstandsrisico.”

Financieel voordeel
Coresta, het dochterbedrijf van Sonneborgh Groep, organiseerde voorheen ook financiering voor vastgoedprojecten voor zorgorganisaties. “Dat gebeurde in opdracht van een zorginstelling. Nu blijft het vastgoed van ons,” zegt Schiphorst. Dat biedt grote voordelen voor de zorgaanbieder. “Zij hoeven niets meer voor te financieren, ze hoeven onze advieskosten niet meer te betalen. Wij financieren alles zelf en dragen de risico’s. Voor zorgorganisaties is dit een heel veilige en kostenbesparende manier om de woonbehoefte van hun cliënten te organiseren. De zorgaanbieder kan zich volledig op de zorg richten en hoeft geen tijd en geld meer aan het vastgoed te besteden.”

Sonneborgh Groep is de moedermaatschappij van Coresta, een bedrijf dat al sinds 1997 adviseert over maatschappelijk vastgoed en veel projecten heeft gedaan in de zorgsector. “Coresta kreeg steeds vaker de vraag van zorginstellingen ‘willen jullie ons vastgoed niet aankopen en beheren?’ en omdat andere beleggers niet happig waren op kleinschalige zorgprojecten in de regio, besloten we om het zelf te gaan doen, met een nieuw bedrijf: Sonneborgh Groep,” vertelt directeur Peter Schiphorst. Sonneborgh Groep is in 2014 opgericht en bezig met meerdere vastgoedprojecten waar samengewerkt wordt met zorgorganisaties.